Если гараж не оформлен в собственность

В последние годы в адвокатской практике по гражданским спорам существенную долю составляют дела о признании права собственности на те или иные объекты недвижимого имущества. Сегодня речь пойдет о гаражном строительстве.

Долгие годы ни граждане, ни муниципальные власти не уделяли должного внимания правовому оформлению строительства гаражей в ГСК, в результате чего теперь проблемой приходится заниматься юристу индивидуально по каждому объекту.

В соответствии с гражданским законодательством, гараж является таким же полноценным объектом недвижимости, как, например, дом или квартира. Соответственно, право собственности на него должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Только после этого такой объект недвижимости можно продать, подарить, завещать. Однако практика показывает, что существенная (если не основная) часть владельцев гаражей в ГСК г. Клинцы правоустанавливающих документов не имеет. Обычно эта проблема выясняется, когда владелец решает продать свой гараж, либо когда наследники пытаются вступить в свои права на неоформленное строение.

Дело в том, что, в самом лучшем случае, на руках у членов ГСК имеется постановление администрации г. Клинцы о передаче в долгосрочную аренду земельного участка под строительство гаража. Как правило, срок этот уже истек. В практике пришлось иметь дело со случаем, когда срок аренды истек за месяц до обращения. Если бы владелец обратился раньше, вероятно, он избежал бы суда. Однако зачастую у члена ГСК нет фактически никаких документов, кроме справки из кооператива. Участок под строительство гаража ему выделяло правление кооператива прямо на месте пару десятилетий назад, он исправно платит членские взносы, но собственником выстроенного им гаража не является.

Когда же такие граждане обращаются в Комитет по управлению имуществом для заключения или продления договора аренды, то получают закономерный отказ со ссылкой на ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, поскольку для передачи прав на землю должны предоставить документы о праве собственности на свой гараж. Которых, напомню, у них нет. В итоге – замкнутый круг.
В таких случаях вопрос практически всегда разрешается в судебном порядке. Для обращения в суд необходимо будет получить и подготовить определенные документы, какие именно – подскажет адвокат применительно к каждому конкретному случаю. В любом случае, гараж не должен быть аварийным, что необходимо подтвердить техническим заключением о его состоянии. В определенных случаях назначается экспертиза.

На основании судебного решения за владельцем признается право собственности на гараж, которое регистрируется в ЕГРН. Однако объект недвижимости считается таковым именно потому, что неразрывно связан с землей. Поэтому следующим шагом владельца является оформление прав на земельный участок под гаражом – необходимо его межевание, установление и согласование границ и последующая передача из муниципальной собственности в частную. На этом этапе, как показывает практика, тоже могут возникнуть серьезные проблемы, например, выявится наложение границ земельных участков. Здесь тоже понадобится помощь адвоката, но это тема уже другой статьи.

Только после государственной регистрации права собственности на гараж и на землю под ним процедура оформления может считаться завершенной. Только теперь объектом недвижимости можно, наконец, законно распорядиться.

Читая объявления о продаже гаражей, часто можно встретить фразу: «документы оформлены». Цены таких предложений, как правило, в полтора-два раза выше. Теперь вам должно быть понятно, почему. Покупая зарегистрированный гараж, вы сразу становитесь его собственником. «Покупая» неоформленный гараж, вы фактически просто отдаете деньги его прежнему владельцу. Всей описанной выше процедурой после такой покупки придется заниматься вам, сложность ее возрастает, не исключены претензии со стороны третьих лиц, о которых на момент покупки вы даже не знали.

Сделка с недвижимостью – серьезный шаг, имеющий юридические последствия как для покупателя, так и для продавца. Поэтому в случае возникновения любых сомнений следует проконсультироваться со специалистом.

А. ПОМОЗОВ,
заведующий адвокатской консультацией
Клинцовского района.

От редакции: Юридическая консультация «Труда» постарается ответить на все ваши вопросы. Их вы можете задать по телефону 4-21-50, по электронной почте [email protected], а также написав сообщение на страничку «Труда» в «Одноклассниках» или «ВКонтакте».